Kiracının kiralanandan tahliyesi kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Bunlardan biri de tahliye taahhütnamesidir.

Tahliye taahhütnamesi kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği irade beyanıdır. Buradan da açıkça anlaşıldığı üzere kiracı, tahliye taahhüdü ile kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse kiraya verenin ihtiyacının olup olmadığına bakılmaksızın kiracı taşınmazı o tarihte tahliye etmelidir. Her ne kadar kiracının yazılı olarak belli tarihte kiralananı tahliye etmesi olarak tanımlansa da gerek kanunda gerekse yargı kararlarında tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için dikkat edilmesi gereken çok önemli şartlar bulunmaktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:

     1.Tahliye taahhüdünün yazılı olarak düzenlenmesi gerekir.

Yazılı olarak düzenlenmesi geçerlilik şartı olup sözlü olarak açıklanan irade beyanı geçerli değildir. Tarafların kendi aralarında düzenledikleri yazılı tahliye taahhütnamesi geçerli olup noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu değildir.

     2.Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmesi gerekir.

Tahliye taahhütnamesi ile ilgili uygulamada yaşanan en büyük sorunlardan biri tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi ile tahliye tarihidir. En sık yapılan hatalardan biri kira sözleşmesinin düzenlendiği tarih ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütnamesidir. Kanunda açıkça kiralananın teslim edilmesinden sonra denildiği için kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte ya da öncesinde düzenlenen taahhütname geçersizdir.

      3. Tahliye tarihinin belirli olması gerekir.

Tahliye tarihinin gün/ay/yıl olarak belirtilmiş olması ya da açıkça anlaşılabilir olması gerekir. Tahliye tarihinin net olarak belirtilmediği, muğlak ifadelerin yer aldığı tahliye taahhütnamesi geçersizdir.

      4.Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat yahut bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilebilir.

Tahliye taahhütnamesini kiracının imzalaması gerekir. Ancak bu konuda özel olarak yetkilendirdiği kişi de kiracıyı temsilen taahhütname verebilir. Bu nedenle kiracı tarafından vekil olarak tayin edilecek  kişiye verilen vekaletnamede bu yetkinin açıkça belirtilmesi gerekir. Bu yetkinin özel olarak belirtilmediği, genel vekaletname ile verilen taahhüt geçersiz sayılır.

      5. Tahliye taahhütnamesi verilirken kişinin iradesi serbest olmalı, sakatlanmış olmamalıdır.

 Kişinin iradesinin hata, hile, ikrar (korkutma) ile sakatlanmamış olmalıdır. Tahliye taahhütnamesi bu yollardan biriyle alınmış olursa kiracı bu yolla alındığını ispatladığı taktirde geçersiz sayılır.

ESKİ MALİK TARAFINDAN VERİLEN TAHLİYE TAAHHÜDÜ

Taşınmazı satın alan kişi kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu nedenle eski malikle kiracı arasındaki kira sözleşmesi taşınmazı satın alan kişi ile kiracı arasında aynı şekilde devam eder. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğinden kira sözleşmesine bağlı olarak yapılan tahliye taahhüdünün de tarafı haline gelecektir. Bu nedenle yeni malik, eski malik zamanında verilen tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Tabi yukarıda sayılan geçerlilik şartları burada da söz konusu olup bu şartları taşımayan taahhüt geçersizdir.

KİRALANAN TAŞINMAZIN AİLE KONUTU OLMASI

Aile konutu eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları, yaşamlarını devam ettirdikleri taşınmazdır. Aile konutunun eşlerin mülkiyetinde olmasına gerek yoktur yani eşlerin kirada oturdukları taşınmazda aile konutu olabilir.

Kanunda aile konutu ile ilgili eşleri, aile hayatını koruyucu bir takım düzenlemeler yer almaktadır. Bunlar eşlerden birinin açık rızası olmadıkça diğer eşin aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceği, eşlerden birinin kira sözleşmesi yaptığı taktirde diğer eşin kiralayana yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğidir. 

Görüldüğü üzere kiralanan taşınmazın aile konutu olması durumunda diğer eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesinin feshedilemeyeceği açıkça düzenlenmiştir. Tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinin feshi niteliğinde olduğu için bu durumda da diğer eşin rızası gerekir. Bu nedenle tahliye taahhüdü verilirken taşınmazın aile konutu olması durumunda eşlerin birlikte imzalaması gerekir. Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak aile konutunun tahliyesinin talep edilmesi durumunda diğer eşin itiraz hakkı bulunmaktadır. Böyle bir itiraz olduğu taktirde mahkemece taşınmazın aile konutu olup olmadığı araştırılıp buna göre karar verilmektedir. Buradan da anlaşıldığı üzere kanun tarafından aile konutu özel bir konum ve öneme sahip kılınmış ve konut üzerindeki tasarruf yetkisi de sınırlandırılmıştır.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE BELİRTİLEN TARİHTE KİRACI ÇIKMAZSA NE YAPILABİLİR ?

Tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin açıkça, şüpheye yer vermeyecek şekilde yazılması gerektiğini yukarıda belirtmiştik Kiracı, kiralananı belli bir tarihte tahliye etmeyi yazılı olarak üstlenirse, o tarihte kiralananı tahliye etmelidir. Aksi halde, kiraya veren, yazılı tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak icra yoluyla kiracıyı tahliye etmek isterse tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurmak zorundadır. Kiraya veren bu süreyi kaçırırsa tahliye taahhüdüne dayanarak kiracısının tahliyesini talep edemeyecektir.  İcra dairesi kiracıya 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi ya da varsa itirazları 7 gün içinde sunması için ödeme emri gönderir. Kiracı itiraz etmez ve taşınmazı da 15 gün içinde tahliye etmezse icra müdürlüğünce taşınmaz zorla tahliye edilir ve kiraya verene teslim edilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse bu durumda da kiraya veren mahkemeye başvurarak kiracının itirazının kaldırılmasını ve tahliyesini talep edebilir.

Kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak dava yoluyla da kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda da yine tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak tahliye davası açabilir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE TARİH KISMININ SONRADAN DOLDURULMASI

Uygulamada sıklıkla kira sözleşmesi ile birlikte tarih kısımları boş olacak şekilde tahliye taahhüdü imzalatıldığı sonradan da tarih kısımlarının doldurularak kiracının tahliyesinin talep edildiği görülmektedir. Bu durumda tarih kısmının sonradan doldurulması tahliye taahhüdünü başlı başına geçersiz hale getirmez. Zira taraflar anlaşarak boş olan kısımları sonradan da doldurabilir. Burada önemli olan husus tahliye taahhüdünde boş olan kısımların anlaşmaya aykırı bir şekilde doldurulduğu hususudur. Yani kiracı tahliye taahhütnamesinin kiraya veren tarafından anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu ispat etmek zorundadır. Bu nedenle boş olarak verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması durumunda kiracı tarafından taahhüdün anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu ispatlanmadıkça geçerli kabul edilir.            

Tahliye taahhüdü özellikle kira uyuşmazlıklarının geçmişe oranla çok fazla artmasıyla birlikte birçok açıdan önemli bir yere sahiptir. Gerek tahliye taahhütnamesinin hazırlanması gerekse kiracının tahliye etmediği durumlarda dava açılması ya da icra yoluna başvurulması aşamalarında bir avukat aracılığıyla profesyonel destek alınması yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçecektir.