KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR ?

Kira bedelinin ödenmemesi, kiracının tahliyesi için haklı sebep olmakla birlikte kiraya veren bu hakkını üç farklı şekilde kullanabilir.  

1-KİRACININ TEMERRÜDE DÜŞÜRÜLEREK TAHLİYESİ 

Kira bedelini süresi içinde hiç ödememiş veya eksik ödemiş olan kiracı temerrüde düşmüş olur. Kiraya veren kiracıya ihtarname göndererek kira bedelinin 1 ay içinde ödenmesini talep edebilir. Bu süre içerisinde kiracı kira bedelini ödemezse 1 aylık süre sona erdikten sonra kiraya veren tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettirebilir.    

2-KİRACIYA TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ BAŞLATMAK

Kiraya veren ödenmeyen kira bedeli nedeniyle kiracıya icra takibi başlatabilir. Bunun üzerine icra dairesi kiracıya kira bedelini 1 ay içinde ödemesi gerektiğini, 1 ay içinde ödemezse kiraya verenin kiracıyı tahliye edebileceği ve varsa itirazlarını 7 gün içerisinde icra dairesine sunması gerektiğine dair ödeme emri gönderir. Görüleceği üzere bu durumda kiracı icra takibine 7 gün içinde itiraz edebileceği gibi ödeme de yapabilir. Yedi gün içinde itiraz edilmezse ya da bir ay içinde kira bedeli ödenmezse kiraya veren bir aylık süreden sonra tahliye davası açarak kiracının tahliye edilmesini sağlayabilir.

3-İKİ HAKLI İHTAR YOLUYLA

Aynı kira yılı içerinden kirasını ödemediği gerekçesiyle kiracıya iki kere ihtar gönderilirse bu durumda tahliye davası açılarak kiracı tahliye edilebilir.

Bu yolla kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için ;

Kiracının bir kira yılı içinde ya da bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödememesi ve ödemediği için iki haklı ihtarname gönderilmesi gerekir.

Yani bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ilişkin ödenmeyen kira bedeli için ihtarname gönderilmelidir. Örneğin; 01.01.2024 tarihinde başlayan 1 yıllık bir sözleşmede, 01.01.2025 tarihine kadar iki farklı ayda kira bedelinin ödenmemiş olması ya da eksik ödenmiş olması gerekir. Bu tarihlerin hemen akabinde, ayrı ayrı ihtarnameler çekilmelidir.

Aynı aya ilişkin iki farklı ihtar çekilmesi durumunda, iki haklı ihtar şartı yerine getirilmiş sayılmayacaktır. Bir başka deyişle, ihtarların bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olması gerekmektedir. 

İhtarın haklı olmasından kasıt gönderilen ihtarnamede kira miktarının ve vadenin doğru olması gerekir. Henüz vadesi gelmemiş bir kira için ihtar gönderilmesi ya da kira bedelinin yanlış olması nedeniyle gönderilen ihtarnamelere dayanılarak tahliye davası açılamaz.

İhtarın yazılı olması gerekir.

İhtarın yazılı olması zorunlu olup ispat açısından noter kanalıyla gönderilmesi daha sağlıklı olsa da böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. Bu nedenle iadeli taahhütlü posta şeklinde gönderilmesinde de bir engel bulunmamaktadır.

Kira süresinin sonunda ya da bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir.

Örneğin 01.01.2024 tarihinde başlayıp 01.01.2025 tarihinde sona eren bir sözleşme olsun. Kiracı 01.04.2024 ve 01.06.2024 tarihlerinde ödeme yapmamış ise hemen ardından ayrı ayrı ihtarname gönderilmelidir. İhtarnameler çekildikten sonra, 01.02.2025 tarihine kadar yani kira süresi sona erdikten sonra bir ay içerisinde dava açılması gerekmektedir.

Kiracının ihtarlardan sonra kirayı ödemesinin önemi bulunmamaktadır. Yani iki ihtardan sonra kiracı ödemediği kira bedellerini öderse bu durumda da tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir. Örnek verecek olursak 01.01.2025 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin mayıs kirasını ödemeyen kiracıya bir ihtar gönderilmiş, ardından kasım ayı kirası ödenmeyince kasım ayı kirası için de ayrı ihtarname gönderilmiş olsun. Bu durumda kiracı kendisine ihtarlar gönderildikten sonra kira borcunu ödemiş olsa dahi, 01.01.2026 tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir.

Kiracının kira bedelinin ödemediği gerekçesiyle tahliyesi için sayılan yolların her biri birçok ayrıntı içermektedir. Bu nedenle hak kaybı yaşamamak için bir avukattan hukuki yardım alınması yaşanacak mağduriyetin önüne geçebilir.